江西古宅暴利拆卖成产业链 20万收购转手赚百万

富贵

2011-09-08 07:35:00 来源: 每日经济新闻

　　每经记者 于垚峰 发自江西都昌

　　在江西省都昌县万户镇，老刘家的一幢建于清朝道光年间(1830年左右)的古宅，被当地生意人邓继成以20万元的价格收走。经过一番拆装和修缮，邓继成转手以140万元售出，净赚百万。

　　以都昌为中心，延伸到江西婺源、景德镇、抚州等地，上述古宅拆卖生意异常红火，专业的拆卖队伍顺势而生。如今，古宅收购、修缮、拆装、出售已形成一条完整的产业链。

　　一幢古宅获利百万

　　9月6日，《每日经济新闻》记者来到江西省都昌县万户镇，在一栋栋深宅大院内，随处可见雕梁画栋，陡峭的飞檐和涂上了桐油的家具尽显这些老屋的不凡身世。老刘家的宅基地上，昔日富丽堂皇的古宅，如今只剩下一堆“秦砖汉瓦”。

　　老刘告诉记者，他家的古宅是“爷爷的爷爷辈”留下来的，始建于清道光年间，至今至少有180多年的历史。

　　“当时祖上是做药材生意的，在景德镇赚到了钱，就在家乡盖了一幢大房子，卖的时候，家中还有一排古代装药的药柜，保存还算完好。”老刘说，最近 几年，来找他买房子的人特别多，但是他一直住在里面，舍不得卖，再加上他的几个子女都在外面，收入还可以，不缺钱用，便一直没有卖。

　　但是，今年6月的一次闪电击中了古宅的栋梁，一根木雕脱落，险些砸中老刘。子女知道这事后，执意要卖掉古宅，说要在原地重新给老刘盖一间房子。

　　邻镇从事古宅收购的邓继光听到这个消息，立刻联系上老刘的子女。通过多次协商，老刘家的这幢古宅最终以20万元的价格出售给邓继光。

　　老刘的小儿子刘辉告诉记者，住在这座古宅里，安全隐患大，再加上每年都要维修，花了钱不说，还麻烦。“为了父亲的安全考虑，我们早就想把这宅子给卖了，但是因为父亲舍不得，这次借着这个机会，几兄弟一起说服了他。”

　　邓继光收购了老刘家的古宅后，只用了不到一周的时间，就将其整体拆迁至邻镇一座空地上，重新安装，将破损的房屋构件进行修补。8月底，邓继光成 功地将这幢古宅卖给了一名来自浙江义乌的商人，出售价格为140万元，除去收购成本20万元，以及维修费和拆迁人工费10万元左右，这幢古宅为邓继光带来 了百万元的纯利润。

　　老刘告诉记者，之前不少来他家看古宅的人，以及那个最终的买家，都是看中古宅里的药柜等构件，这些有着近二百年历史的药柜，至今还残留着中药的味道。

　　“不是每一幢古宅都能卖到这么高的价钱，都能有这么高的利润，也有过一幢花了20万元收购，到最后只卖了26万元的情况。”邓继光说，他们做古宅收购生意，背后是一个团队，有很多投资人，因此虽然获利多，但是均摊下来，每个人拿到的并不多。

　　邓继光说，他在古宅中，看到了丰厚的利润价值。仅今年上半年，他就从都昌本地以及婺源县、景德镇等地，收购了近十套古宅，然后将这些古宅卖给江浙和广东深圳的富商。“主要还是江浙商人买的多，我们收购来的古宅，最高卖过180万，普通的就是几十万的价格。”

　　收购出售古建筑成风

　　最早活跃在都昌和江西省内收购古宅的，都是来自江浙一带的富商。

　　在都昌县南峰镇，《每日经济新闻》记者见到了来自浙江绍兴的商人周纯阳，在南峰镇狭小的街道上，他开着一辆挂着“浙D”牌照的宝马汽车，显得格外耀眼。

　　“我们镇上没有这么豪华的车，一看就是来这儿买古宅的。”“这辆车原来也见过，应该是经常来这儿收购古宅的……”豪车在小镇上来回穿梭，镇上的老乡不免交头接耳，议论纷纷。

　　做了五六年古宅生意的周纯阳说，他转手的古宅已有二三十套，目前手中还有几套。

　　周纯阳说，他是一名企业家，在绍兴拥有一家上千人的企业。收购古宅只是他的业余工作，他喜欢徽派建筑的古宅，因此一有时间，便往江西婺源、景德 镇和都昌等地跑。“喜欢徽派古建筑外的黛瓦、粉壁、马头墙，以及高宅、深井、大厅的居住特点，还有砖雕、木雕、石雕的装饰特色。”他侃侃而谈。

　　周纯阳告诉记者，目前古宅的升值速度很快，不少资金背景雄厚的企业、商人都想入手一套古宅，提升自己的文化品位。“目前活跃在江西、安徽、福建 和湖南等地收购古宅的，多是江浙一带的富商。有时候我们比较忙，没有办法去各个村落寻访，这时候，我们就会找当地的人，帮我们代为找寻古宅。”

　　江浙商人的寻宅需求，催生了当地的古宅收购潮。

　　据都昌县南峰镇政府一名工作人员介绍，现在都昌古宅收购有一个鲜明特征：开着名车来收购的，都是江浙等地的商人；骑着摩托车走村串户收购的，都是本地人。

　　上述工作人员介绍，在都昌县南峰镇，有几个收购古宅的队伍，他们都是多人合伙出资，共同经营，分工明确。有人负责走村串户寻找古宅，有的负责寻 找外地买家，有的负责打通政府关节。“这些合伙人中，一般会有一个在政府机关工作的人，便于为他们扫清古建筑拆迁工作中的障碍。比如说，有的古宅挂了文物 保护牌的，就通过政府的人，打通关系，把牌摘了，实现顺利拆迁。”

　　当越来越多的生意人开始进村收购古宅，这些古宅的拥有者也变得更加谨慎。他们一方面向接触他们的商人报价，同时，又将古宅的出售信息挂在网上，再配上古宅的全貌照片，寻找终端买家，以期获得利润最大化。

　　在都昌县北山乡，一位姓向的村民向记者介绍，他家的古宅有两百多年的历史，里面的浮雕、木雕等构件保存完好，当地做古宅生意的只给他开了18万元，而他在网上挂出的售价是100万元。

　　古宅买卖在十年前尚未兴起，一部分古宅年久失修，摇摇欲坠，是农户眼中的“包袱”，文物保护部门眼中的“鸡肋”。然而，其建筑风格非常精美。周纯阳说，“这样的古宅，从当初的无人问津，到现在的动辄售价百万，不过十年的时间。”

　　拆卖产业链成形

　　9月6日，当《每日经济新闻》记者背着包带着相机来到都昌县万户镇时，一名“摩的”司机自然地将记者与古民居的收购商联系到一起，立刻驱车来到记者面前，“你是来收购老房子的吧？我可以带你去，我知道哪里专门出售老房子。”

　　司机将记者带到一条马路边，四五幢从别处拆过来的古建筑整齐地安装成一排。古宅的对面，有一户三层楼的人家，户主便是这些古宅的所有者。该户主说，在这些古宅中，有一幢800多平方米的，是从浙江绍兴拆过来的，余下多为200平方米左右，都是都昌本地拆迁过来的。
　
　据了解，在过去几年中，都昌县南峰镇、芗溪乡、万户镇等地的古宅收购市场十分火热，而且，这样的买卖已经在当地形成了一条产业链。

　　在全国各地纷纷向城市化改造大步迈进时，被人遗忘的古宅重新回到人们的视线中，拆装出售、买卖迁移、异地重建，一个个围绕古宅的关键词，刺激着人们的神经。

　　在芗溪乡、南峰镇等地，都有这类古建筑买卖的场所。在芗溪乡从事古宅收购的余建新告诉记者，他们收购出售古宅，背后的团队分为行政组、拆迁组、 运输组和保卫组等部门。行政组是收购团队的核心，负责寻找古宅，决定买卖；拆迁组主要负责古宅的拆卸、修复和安装；运输组则负责古宅的运输；保卫组负责对 已购古宅进行看守。各司其责，分工明确。

　　“后面的组基本都是聘请过来的，他们拿的是工资。”余建新说，这个团队的核心是几个投资商，他们定下了收购古宅，让工人们修复后，然后再卖到浙江、江苏、深圳、北京等地。
　
　据余建新介绍，一套古宅的交易流程是：首先，他们在村里看中某套古宅，通过其队伍中在政府工作的人员，打听古宅是否属于文物保护单位，能否拆得 动；接着，他们与古宅所有者开始商谈，确定价钱，一般先支付30%的定金，其余部分在一定期限内支付，这段时间就方便古宅所有者另寻买家；再接下来，如果 有客商看中了他们买来的古宅，便商谈价格，签订协议后，预付50%定金，在规定的时间内，他们负责拆卸、装车；最后，将货送到高速路上，与买家交接，并支 付余下的50%费用，他们再拿这笔钱支付给古宅所有者余下70%的费用。一宗买卖就此全部结束，一般花费的时间在两个月左右。

　　余建新透露，到现在，他们已经销售了十多套古宅，主要都是卖给浙江、深圳等地的商人。现在他们手上还有12000多平方米的古建筑等着出售，“都是明清时期的房子，最少的也有200多年。”

　　据余建新介绍，在整个都昌县，像他一样活跃在古建筑收购一线的从业人员，有几百人之多。他说，跟前几年比，现在热衷收购古宅的人少些了，生意不如以前好做了。

　　古宅保护尴尬凸显

　　据介绍，古民居建筑在出售过程中，价格主要由收购商定，标准是看古民居的各种文物要素是否齐全而定。比如，是否有完整的木雕、砖雕或古雕，房屋的时间是否久远、有特色等。

　　都昌县博物馆馆长魏金玲向《每日经济新闻》记者表示，都昌与景德镇毗邻，老房子的徽派特点显著。不过由于都昌属于沿湖地带，1998年的大水冲 了许多老房子，现在完整保留下来的已经不多，只有100多幢，列入文物保护名录的有50幢左右，而正式列为文物保护单位的，仅七八幢。

　　魏金玲说，按照国家文物保护法规，列入了文物保护单位，包括未列入文物保护单位但屋内构件属于文物的古宅，都不得私自进行交易。但是这些古宅均属私有，如果户主硬要拆，文物保护部门也没有办法，无法对其进行处罚。
　
　“已列入文物保护行列的古建筑，破损也是非常严重，如果不及时进行修复，恐难以保存。”魏金玲说，但是，修复的费用捉襟见肘。目前，整个都昌县 拨给古宅修复的经费只有1.5万元，均摊下来，每幢古宅的维修费用只有2000元，杯水车薪罢了。她表示，如果要对属于文物保护的古建筑进行修复，每幢年 维修费用需要2万元左右。

　　“如果政府再不加以重视并付诸行动的话，这一百多幢古建筑迟早要被外地商人买去，远离它的故土。”面对越来越多的古宅向江浙等地整体搬迁的现象，魏金玲忧心忡忡。

　　江西师范大学文化研究所所长王东林认为，异地拆迁对古建筑的价值是一种极大的破坏，遗产的价值不仅仅体现在建筑本身，它的周边环境也是非常重要的，“古建筑一旦脱离了原有的文化环境，价值就将大打折扣。”
　
　王东林还呼吁，各地的古建筑都有着自己独特的特点，富商们如果要拆古建筑，以体现自己有文化品味，首先要学会尊重文化。“戴上文化的帽子，并不一定就有文化品味。”他说。

　　古宅交易流程

　　1收购者看中某套古宅，通过团队中的政府工作人员打听古宅是否属文物保护单位

　　2与古宅所有者商谈，确定价钱，先支付30%定金，其余部分在一定期限内支付

　　3客商看中古宅，商谈价格，签订协议后，预付50%定金，在规定时间内拆卸、装车

　　4 将古宅送到高速路上，与买家交接，支付余下50%费用，再拿这笔钱支付给古宅所有者余下70%费用

　　古宅收购团队构成

　　分为行政组、拆迁组、运输组和保卫组等部门。行政组是收购团队的核心，负责寻找古宅，决定买卖；拆迁组主要负责古宅的拆卸、修复和安装；运输组则负责古宅的运输；保卫组负责对已购古宅进行看守。
　
　资料链接
　　徽派建筑

　　徽派建筑是中国古建筑最重要的流派之一，主要流行在古徽州地区 (今安徽省黄山市、宣城市绩溪县、江西省婺源县)以及泛徽州地区(浙江淳安、江西浮梁)。它的工艺特征和造型风格主要体现在民居、祠庙、牌坊和园林等建筑实物中。
　　徽派建筑风格独特，结构严谨，雕镂精湛，在总体布局上，依山就势，构思精巧，自然得体；在平面布局上规模灵活，变幻无穷；在空间结构和利用上， 造型丰富，讲究韵律美，以马头墙、小青瓦最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。徽州古民居受徽州文化传统和优 美地理位置等因素的影响，形成独具一格的徽派建筑风格。粉墙、瓦、马头墙、砖木石雕及层楼叠院、高脊飞檐、曲径回廊、亭台楼榭等的和谐组合，构成徽派建筑 的基调。徽派古民居规模宏伟、结构合理、布局协调、风格清新典雅，尤其是装饰在门罩、窗楣、梁柱、窗扇上的砖、木、石雕，工艺精湛，造型逼真。

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江浙富豪热衷炒古建筑：拆迁运到异地组装
2011-09-07 10:24:23 来源: 扬子晚报

　　随着房地产投资热被压制、股市低迷，长三角的富豪们兴起一种新的财富游戏“炒卖古代建筑”，他们涌向安徽、江西等乡村，抢购明清代的古民居，有的原地等升值转手，大部分是拆散运到异地重新组装，进行商业运营，有富商一人就收购逾二百套古宅。有专家认为，这是古文化的大灾难。

　　上海一家艺术品公司的董事长邱学凡是较早投入收购古民宅的富豪，现已拥有八套古民居，其中一座晚清小楼在知名古镇江苏同里，占地五百多平方米。

　　江苏吴江市富商陈金根在吴江花巨资打造了一座目前中国最大私家园林“静思园”，园内已从江南各地乡间移来古民居、古桥梁等二百多套，价值数亿元（人民币，下同）。

　　古建筑投资者队伍在上海、江苏、浙江等长三角省市迅速壮大。浙江义乌的富商已开始深入浙江、安徽、江西的乡间古村，搜寻有价值的古民居，一发现就买下来。

　　古民居的行情也很快水涨船高，较早前，古民居不过四、五万元一栋，现在江西、安徽等地，保存状况一般、兴建于民国时期的民居建筑，市场价也涨至三四十万元到几百万元一栋，有的叫价甚至过千万。

　　温州等地的一些建筑公司、开发商等，还与江西、安徽等地的折迁公司联手，把当地官方要拆迁的古民宅买下后拆散，编号运到城市重新组装，开办休闲场所、商业古街等，以促进物业升值。

　　富商们的炒卖古宅风，与一些地方当局以建设新农村为名的大拆迁，导致在江西、安徽乡间发生以“古文化移植保护”为名的大规模“拆村运动”，被文物界专业人士视为一场古文化的大灾难。

　　“异地拆迁对古民居的价值是一种极大的破坏。”浙江文物局文保处副处长杨新平说，“古民居的价值不仅仅体现在建筑本身，还包括它的生存环境。搬离原来的文化环境，价值就丧失了，更何况拆迁还使古建筑的瓦片、墙面都毁掉。”

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